Как да изчислим възвръщаемостта на инвестицията в оранжерия във Венло?

Здравейте! Ако някога сте обмисляли да инвестирате в оранжерия Venlo, вероятно сте се чудили: това наистина ли ще има смисъл от финансова гледна точка? Разбирам – когато харчите пари за голяма, издръжлива конструкция, която е много по-високотехнологична от пластмасовата къща с обръч, която сте имали в колежа, не можете просто да кажете „да, това изглежда страхотно“ и да дръпнете спусъка. Като човек, който е прекарал последните 10 години в изграждане на оранжерии на Venlo (няма да споменавам името на компанията си, но можете да познаете кой е на място и инсталира тези неща в САЩ), измислих толкова много числа за възвръщаемост на инвестициите, че бих могъл да ги направя в съня си. Днес разкривам как точно да изчислите възвръщаемостта на инвестициите си за оранжерия на Venlo – не се изисква фантастична MBA степен, просто математика от реалния свят и други неща, които всъщност виждам да работят (или да се провалят) за производителите.

Първо, нека се уверим, че сме на една и съща страница относно това какво е оранжерия Venlo, защото не всеки знае. В продължение на години имам производители, които протягат ръка като „чакайте, това някаква стъклена оранжерия ли е?“ Не, Venlo е комерсиалният работен кон – супер висок, модулен, направен със стоманени рамки, които издържат на вятър, сняг и дори онази случайна градушка, която унищожава цяла реколта от домати. Ако продавате зеленчуци, билки или дори специални цветя на хранителни магазини, ресторанти или фермерски пазари, това е настройката, която искате. Бързи връзки, ако искате да се потопите в дълбочина:излага защо е по-добър от, да речем, двускатен стил иСтъклена оранжерия Venloговори за спецификата на стъклото (намек: закалено, изолирано - без смяна на панелите всяка година).

Добре, да преминем към темата. ROI не е просто „колко пари правя минус това, което харча“. Това е базиран на времето показател, който ви казва кога ще получите първоначалната си инвестиция обратно и след това каква печалба ще получите след това. Така че, за да го изчислим, трябва да разбием три големи кофи: Първоначални разходи, Годишни приходи и Годишни оперативни разходи. Нека прегледаме всеки с реални числа – това са неща, които използвах миналата година за клиент на оранжерия от 1 акър на Venlo, отглеждаща листни зеленчуци, така че не е измислена.

Първо: Първоначални разходи. Това е големият, който плаши повечето хора. Венло от 1 акър? Да речем $250 000 до $400 000 общо, в зависимост от екстрите - като отоплителни системи, напояване, контрол на климата, сенници, дори пейки. Чакай, защо диапазонът? Местоположение! Ако сте в Айова, където снежните товари са големи, рамката е по-дебела, така че по-скъпа. Ако сте във Флорида, където вятърът е основният проблем, добавяте допълнителни укрепвания. Освен това, стъкло срещу поликарбонат? Повечето търговски производители използват стъкло за пропускане на светлина, но полиетиленът е по-евтин предварително. Кратка странична бележка: нашият най-популярен модел еVeGalvanized Venlo Glass Greenhouse: Изолирана структура от закалено стъкло за търговско отглежданеточно сега – изолираното стъкло намалява разходите за отопление през зимата, което е огромна печалба за приходите.

Първоначалните разходи обаче не са само самата оранжерия. Имате подготовка на мястото: изравняване на земята, изкопаване на комунални линии за електричество, вода, дренаж (супер важно – Venlo има добър дренаж, но ако мястото ви се наводни, вие сте препечени). Това са още $20k до $50k. След това не можете да забравите разрешителните, труда за инсталиране на оранжерията и може би малко обучение за вас или вашия персонал, ако никога не сте управлявали високотехнологична инсталация. Нека обобщим общите първоначални разходи за този пример от 1 акър: $320k. Това е солидно средно число за стандартен Venlo с основни климатични контроли, без излишни украшения.

Сега, годишни приходи. Това е мястото, където Venlo смазва обръчите, без капачка. защо По-дълги вегетационни сезони, постоянни добиви, по-висококачествени култури, които се продават по-скъпо. Нека се придържаме към листно зеления клиент. 1 акър Венло? Можете да редувате културите 12 месеца в годината, нали? В къща с обръч може да имате само 6-8 месеца поради студено или горещо време. Клиентът, за когото мисля, отглежда 4 различни листни зеленчуци (спанак, къдраво зеле, рукола, микс) и ги продава всички на регионална верига за хранителни стоки, която плаща премия за местни продукти без пестициди. Средна доходност: 15 000 паунда на месец. Това са 180 000 паунда на година. Средната цена за листни зеленчуци, продавани на едро на верига за хранителни стоки? $2 за паунд. Чакай, нека направим сметката: 180 000 x $2 = $360 000 годишен приход. Но изчакайте, това е преди оперативните разходи - така че нека да стигнем до тях.

Годишни оперативни разходи. Това е втората голяма кофа, на която не можеш да спиш. Нека да го разбием:

• Консумативи: семена, почва, тор, контрол на вредителите (Venlo е затворен, така че по-малко вредители! Това е печалба. Може да използвате $5k годишно тук.)
• Комунални услуги: ток за осветление (през зимата, когато дните са кратки), помпи за напояване, отопление, ако сте в студена зона. Нашият клиент използва $35k годишно тук - с изолирано стъкло от този модел VeGalvanized отоплението им беше с 20% по-ниско от човек с неизолиран Venlo.
• Труд: Можете да управлявате оранжерия от 1 акър с 2 служители на пълен работен ден, плюс вас, ако я управлявате. Да кажем общо $60k на година.
• Поддръжка: Venlo е създаден да издържи, но трябва да поправите счупено стъкло, да затегнете рамките, да смените филтрите. Това са 10 хиляди долара на година.
• Данъци/застраховки: Да кажем $8k годишно (вашите действителни стойности може да варират в зависимост от местоположението, но това е базова линия).

Добавете всичко това: $5k + $35k + $60k + $10k + $8k = $118 000 годишни оперативни разходи. Така че годишната печалба преди всичко? $360k приходи минус $118k = $242k. Чакай, това е много по-високо, отколкото си мислех в началото, но чакай, това все още не е чиста печалба, защото трябва да отчитаме амортизацията и данъците (о, добре, забравих ги по-рано).

Амортизация: Оранжериите Venlo имат полезен живот за данъчни цели от 15-20 години. IRS ви позволява да амортизирате първоначалната цена за това време. Първоначалната ни цена беше $320k, така че годишната амортизация е $320k / 20 години = $16k година. Това е непаричен разход, така че намалява вашия облагаем доход. След това, данъци: да кажем, че данъчната ви ставка е 20% върху печалбата ви (приходи минус оперативни разходи минус амортизация). Така че облагаемият доход е $242k - $16k = $226k. Данъците са $226kx 0,2 = $45 200. Така че нетната годишна печалба е $226k - $45,2k = $180 800.

Изчакайте, изчакайте - да преминем към действителното изчисляване на ROI. Има два начина, по които хората говорят за ROI: прост период на изплащане и годишна възвръщаемост на инвестициите. Простият период на изплащане е колко време е необходимо, за да си върнете първоначалната инвестиция. Първоначалната ни инвестиция беше 320 хиляди долара. Нетен годишен паричен поток (не забравяйте, че амортизацията не е парична, така че я добавяме обратно? Чакайте, може да съм объркал това по-рано - нека го поправим, защото това е често срещана грешка. Паричният поток е това, което всъщност имате в джоба си. И така: Нетната печалба след данъци е $180 800, плюс амортизацията (тъй като не сте написали чек за това) = $180 800 + $16k = $196 800 годишен паричен поток.

Прост период на изплащане: първоначалните разходи, разделени на годишния паричен поток. $320k / $196,800 = около 1,63 години. Чакай, това са 19 месеца! Това наистина ли е? За зеленолистни производители? Да, защото те продават високо търсени култури с добри маржове. Но чакайте, това е най-добрият сценарий. Ами ако отглеждате нещо по-бавно, като домати? Нека тестваме това. 1 акър домати: добивът е може би 8000 паунда на месец, средна цена 1,50 долара за паунд. Годишен приход: 8000 x 12 x $1,50 = $144k. Оперативните разходи биха били по-високи (повече вода, торове, може би борба с вредителите за доматената мана) — да речем 80 хиляди долара годишно. Тогава нетният паричен поток е (144k - 80k) - данъци + амортизация. Това би било около $50k годишно, така че периодът на изплащане е 320k / 50k = 6,4 години. Все още не е ужасно за 20-годишен актив.

Сега, годишна ROI. Това е процентът на възвръщаемост, който получавате всяка година, през целия живот на инвестицията, а не само колко бързо ще получите парите си обратно. Формулата е: [(Годишен паричен поток / Първоначална инвестиция) x 100%]. За нашия пример за листно зелено: ($196 800 / $320 000) x 100% = 61,5% годишна ROI. Това е лудост, нали? Но това е така, защото листните зеленчуци имат супер бърз оборот. Ако отглеждате домати, (50 000 $ / 320 000 $) x 100% = ~15,6% годишна възвръщаемост на инвестициите, което все още е много по-добро от влагането на пари в спестовна сметка (което е около 0,5% в момента) или дори на фондовия пазар (средно 7-10% годишно).

Но чакайте – има променливи, които могат да изхвърлят всички тези числа и не мога да ги пренебрегна. Нека поговорим за „ами ако“, за които предупреждавам всеки клиент:

1. Местоположение, местоположение, местоположение: Ако сте на място с високи разходи за отопление (като северна Минесота), вашите комунални услуги може да скочат до $60k годишно, така че паричният ви поток спада, периодът на изплащане достига до около 2,5 години. Ако сте в Аризона, имате нужда от повече плат за сянка, така че това е допълнителна цена, но отоплението е безплатно, така че мрежата е подобна.
2. Избор на култури: Не избирайте само листни зеленчуци, защото цифрите изглеждат добре. От какво всъщност се нуждаят хранителните магазини във вашия район? Ако вече има един тон листни зеленчуци, може да се наложи да продавате за $1,50 за паунд вместо $2, така че приходите падат. Първо направете пазарно проучване - отидете да говорите с местните купувачи, преди да купите оранжерията.
3. Поддръжка: Имал съм клиент, който пропуска годишното затягане на рамката и бурен вятър огъна куп стомана, струвайки $20 000 ремонт. Това ще увеличи разходите ви през тази година, така че продължавайте с поддръжката. Нашите оранжерии Venlo са изградени от поцинкована стомана, така че ръждата не е проблем, но все пак трябва да се грижите за тях.
4. Проблеми с веригата за доставки: Какво ще стане, ако цените на семената се покачат с 30%? Или горивото за вашия камион за доставка се покачва? Всичко това удря вашите оперативни разходи. Вградете буфер от 10% във вашите числа – не използвайте перфектния сценарий, използвайте „най-лошия случай, но все пак реалистични“ числа.

Друго нещо, което виждам, че хората бъркат: забравят стойността на самата оранжерия в края на нейния живот. Оранжериите Venlo издържат 20+ години, така че когато приключите с използването им, можете да продадете стоманената рамка, стъклото, дори климатичните контроли за прилична сума. Това е спасителна стойност - обикновено 10-15% от първоначалната цена. Така че това добавя към вашата ROI. В нашия пример с листно зелено, спасителната стойност е $32k, така че общата възвръщаемост за 20 години е (196 800 x 20) + 32k - 320k = $3936k + 32k - 320k = $3648k. Това е много повече от паричен поток за първите 2 години.

Чакай, нека направим това приложимо. Ако наистина сте сериозни относно изчисляването на вашата собствена ROI на Venlo, ето списък стъпка по стъпка, който давам на всеки потенциален клиент:

1. Изберете своя размер на Venlo: 1 акър? 2 акра? 0,5 акра?има ръководства за размери на техния сайт, които ще ви помогнат.
2. Получете персонализирана оферта за първоначални разходи: Добавете подготовка на обекта, разрешителни, екстри като отопление. Не гадайте тук – лоши котировки = лоши стойности на ROI. Можем да ви свържем с персонализирана оферта, ако имате нужда от такава.
3. Изчислете прогнозираните си годишни приходи: Обадете се на местни купувачи, разберете какво ще платят на паунд за вашата целева реколта, след това разберете колко паунда можете да отгледате във Venlo (това е много повече от къща с обръч).
4. Избройте всички оперативни разходи: комунални услуги, труд, консумативи, поддръжка, данъци. Бъдете реалисти – не пренебрегвайте труда или комуналните услуги, това е мястото, където хората се изгарят.
5. Отчитане на амортизацията и остатъчната стойност: Не забравяйте тези, те правят огромна разлика във вашата данъчна сметка и дългосрочна възвръщаемост.
6. Пуснете както обикновено изплащане, така и годишна ROI: Това ще ви каже дали си заслужава. Ако изплащането ви е под 5 години и годишната възвръщаемост на инвестициите е над 10%? Това е безсмислено.

В крайна сметка оранжериите Venlo не са евтини, но са инвестиция, която се изплаща, ако си направите домашното. Виждал съм хора с евтини пластмасови къщи с обръчи да губят пари поради вредители, време и ниски добиви, докато производителите на Venlo извличат шестцифрени печалби година след година. Ключът не е просто да пресмятате числата, а да се уверите, че отглеждате култура, която е търсена във вашия район, и да получите структура, която е построена да издържи.

Ако сте готови да спрете да гадаете и да започнете да получавате реални числа за вашата оранжерия Venlo, нека поговорим. Мога да ви преведа през най-новите модели – като това VeGalvanized изолирано стъкло, което споменах по-рано, което намалява разходите за отопление с 20% в сравнение със стандартното стъкло – и да ви помогна да съставите персонализирана разбивка на ROI, която отговаря на вашето конкретно местоположение и реколта. Без натиск, просто истински съвет от някой, който е бил в окопите с тези оранжерии от години.

Референции

1. Служба за селскостопански маркетинг на USDA. (2023). Насоки за търговско оранжерийно производство.
2. Национална асоциация на производителите на оранжерии. (2022). Структурна издръжливост на оранжерия Venlo и анализ на разходите.
3. Служба за вътрешни приходи. (2023). Амортизационни планове за селскостопански активи.